Особенно важна проверка недвижимости перед покупкой в Испании. Красивый ремонт, вид с террасы и привлекательная цена ничего не говорят о том, кто юридически является собственником объекта, есть ли ипотека или арест, существуют ли долги перед сообществом собственников и совпадает ли реальная площадь с документами.

Поэтому перед покупкой квартиры, дома или виллы нужно проверить не один документ, а всю историю и фактическое состояние объекта.

Ниже — практический чек-лист покупки недвижимости в Испании: 15 обязательных проверок.

1. Установить настоящего собственника недвижимости

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры в Испании, — кто имеет право ее продавать.

Для этого запрашивается Nota Simple (информационная выписка из Реестра недвижимости). В ней указываются зарегистрированный объект, собственник или собственники и права, связанные с недвижимостью.

Если продавцов несколько, недвижимость получена по наследству, существует право узуфрукта или другая особая ситуация, это необходимо выяснить до подписания документов и передачи денег.

2. Получить актуальную Nota Simple

Nota Simple в Испании — один из основных документов для юридической проверки недвижимости.

Выписка позволяет увидеть зарегистрированного владельца, описание объекта, ипотеку, аресты, ограничения и другие зарегистрированные права или обременения.

Но получить Nota Simple недостаточно — ее необходимо правильно прочитать и сопоставить с объектом, который покупатель увидел в реальности.

Именно поэтому проверка юридической чистоты недвижимости в Испании начинается с Registro de la Propiedad (Реестра недвижимости), но не заканчивается на нем.

3. Проверить ипотеку, аресты и другие обременения

Следующий этап — проверка недвижимости на обременения.

В Registro de la Propiedad необходимо проверить наличие ипотеки, ареста, сервитутов, запретов или других зарегистрированных ограничений.

Наличие ипотеки само по себе не всегда препятствует продаже. Важно установить остаток обязательств и механизм их погашения и снятия обременения в рамках конкретной сделки.

Нельзя считать квартиру свободной от обременений только потому, что так сказал продавец или написано в объявлении.

4. Сравнить Registro de la Propiedad, Catastro и сам объект

Одна из самых недооцененных проверок — сравнение трех вещей: Реестра недвижимости, Catastro (Кадастра) и фактического состояния объекта.

Нужно сопоставить площадь, описание, границы участка, постройки и кадастровую ссылку — referencia catastral.

Особое внимание требуется, если у дома появилась пристройка, закрыта терраса, построен бассейн или фактическая площадь отличается от документов.

Если Registro и Catastro не совпадают, сначала необходимо понять причину расхождения и только затем оценивать его значение для сделки.

5. Проверить законность построек и перепланировок

Для квартиры важны существенные перепланировки, а для виллы или загородного дома — также пристройки, бассейн, дополнительные строения и характеристики участка.

Необходимо установить, соответствует ли фактическое состояние недвижимости имеющейся документации и были ли необходимые работы оформлены должным образом.

Поэтому юридическая проверка недвижимости в Испании должна учитывать не только право собственности, но и градостроительную ситуацию конкретного объекта.

Красиво закрытая терраса или дополнительная комната увеличивают ценность дома только тогда, когда с их юридическим статусом все понятно.

6. Проверить долги перед Comunidad de Propietarios

При покупке квартиры в многоквартирном доме покупатель становится частью Comunidad de Propietarios — сообщества собственников.

Здесь особенно важно не ограничиваться устным заверением продавца.

Испанский Закон о горизонтальной собственности устанавливает серьезное правило: приобретенный объект отвечает за определенные долги предыдущего владельца перед сообществом — в пределах задолженности за текущую часть года приобретения и три предыдущих календарных года.

При оформлении публичного документа продавец должен представить сертификат о состоянии задолженности перед сообществом, если покупатель прямо не освободил его от этой обязанности.

Поэтому справка об отсутствии долгов comunidad — не формальность, которую стоит игнорировать.

7. Проверить derramas и протоколы собраний

Даже если долгов перед comunidad нет, через несколько месяцев после покупки может появиться крупный счет.

Причина — derrama, то есть дополнительный взнос собственников на определенные расходы или работы.

Стоит выяснить, обсуждались или утверждались ли ремонт фасада, крыши, лифта, гаража, работы по доступности или энергоэффективности.

Полезно изучить последние протоколы собраний Comunidad de Propietarios.

Так можно увидеть расходы, которых нет ни на фотографиях квартиры, ни в рекламном объявлении.

8. Проверить IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — налог на недвижимое имущество) также требует внимания.

Следует запросить соответствующую информацию и проверить, нет ли задолженности по налогу.

Это особенно важно потому, что испанское законодательство предусматривает привязку недвижимости к определенным непогашенным обязательствам по IBI при смене собственника, а нотариус запрашивает информацию о задолженности и предупреждает стороны о ней.

Одновременно стоит проверить referencia catastral и не путать valor catastral с valor de referencia — это разные понятия.

9. Проверить состояние самого здания

Покупая квартиру, человек приобретает не только жилое пространство.

Фасад, крыша, фундамент, лифт, гараж и общие инженерные системы могут непосредственно повлиять на будущие расходы собственника.

В зависимости от здания и применимых требований следует изучить имеющуюся техническую документацию, включая ITE (Inspección Técnica del Edificio — техническую инспекцию здания) или IEE (Informe de Evaluación del Edificio — отчет об оценке здания), когда они применимы.

Свежий ремонт внутри квартиры не гарантирует хорошего состояния всего дома.

10. Провести технический осмотр самой недвижимости

При повторном просмотре квартиры полезно на время забыть о дизайне.

Проверьте влажность и следы протечек, трещины, электрику, сантехнику, давление воды, окна, вентиляцию, кондиционирование, тепло- и шумоизоляцию.

При покупке старого дома, виллы или объекта с заметными дефектами имеет смысл привлечь профильного технического специалиста.

Техническая проверка недвижимости перед покупкой может стоить несравнимо меньше, чем устранение серьезных проблем после сделки.

11. Проверить технические и энергетические документы

В зависимости от объекта необходимо проверить доступную техническую документацию.

Сюда может относиться Certificado de Eficiencia Energética — сертификат энергоэффективности, документы на инженерные системы, планы, Libro del Edificio и иные документы, применимые к конкретному зданию.

Универсального одинакового комплекта для каждой недвижимости нет: квартира 1970-х годов, новая квартира и вилла с участком требуют разного подхода.

12. Установить, свободна ли недвижимость от жильцов

До покупки необходимо четко понимать, кто фактически пользуется объектом.

Если квартира сдана в аренду, нужно изучить договор и определить, какие последствия он имеет для покупателя.

Если недвижимость должна передаваться свободной от арендаторов или других пользователей, это условие необходимо ясно закрепить в документах сделки.

Поэтому проверка квартиры перед покупкой касается не только права собственности и долгов, но и того, кто фактически пользуется объектом.

13. Все проверить до contrato de arras

Одна из самых опасных ошибок — сначала внести задаток, а потом начинать изучать недвижимость.

Contrato de arras (договор задатка) может иметь серьезные финансовые последствия.

До его подписания необходимо знать, кто собственник, какие имеются обременения, какова юридическая ситуация объекта, что именно входит в продажу, каковы сроки и что произойдет с переданной суммой, если сделка не состоится.

Условия arras должны соответствовать конкретной операции.

Именно поэтому основные юридические и финансовые риски лучше выявить до внесения задатка, а не после передачи денег.

14. Проверить реальную стоимость объекта

Юридически чистая недвижимость не обязательно означает выгодную покупку.

Цена должна сравниваться с похожими объектами: район, площадь, состояние, этаж, лифт, терраса, парковка, вид, год здания и другие характеристики могут существенно менять стоимость.

При этом цена в объявлении — это цена предложения, а не доказательство реальной рыночной стоимости.

В отдельных случаях дополнительную информацию дает профессиональная tasación — оценка недвижимости.

15. Проверить район днем и вечером

Последняя проверка проводится уже за пределами квартиры.

Пройдите по району пешком. Посмотрите транспорт, магазины, школы, медицинские учреждения, парковку и окружающую застройку.

Если возможно, вернитесь в другое время суток.

Квартира, которая кажется тихой днем, вечером может восприниматься совершенно иначе.

Ремонт можно изменить. Площадь можно организовать по-другому. Но перенести купленную недвижимость на другую улицу невозможно.

Проверка недвижимости в Валенсии перед покупкой

Если вы планируете купить недвижимость в Валенсии, содержание проверки зависит от типа объекта.

Квартира в старом доме в центре, современная квартира в жилом комплексе, вилла с бассейном и дом в пригороде требуют разного набора документов и разной глубины технической и градостроительной проверки.

Именно поэтому правильная юридическая проверка недвижимости в Валенсии — это не формальный список одинаковых действий, а анализ конкретного объекта до того, как покупатель берет на себя серьезные обязательства.