Por eso, antes de firmar una reserva o entregar arras, conviene calcular cuánto dinero se necesita para comprar una vivienda, qué importe habrá que añadir al precio y qué impuestos y gastos corresponden en cada caso.
Los gastos al comprar una vivienda en España cambian principalmente según se trate de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, la comunidad autónoma donde esté situada, el valor fiscal aplicable y si la compra se realiza con financiación hipotecaria.
Gastos e impuestos al comprar una vivienda
Al calcular los gastos e impuestos de la compra, hay que separar el precio del inmueble de los tributos y demás costes relacionados con la compraventa.
Entre los conceptos que pueden formar parte del presupuesto se encuentran los impuestos de adquisición, notaría, Registro de la Propiedad y, cuando corresponda, tasación u otros servicios asociados a la operación.
Por tanto, para saber cuánto cuesta comprar una vivienda, no basta con conocer el precio de venta. Es necesario estudiar las características concretas de la operación.
Impuestos al comprar una vivienda en España
Los impuestos al comprar una vivienda dependen principalmente de si se adquiere una propiedad de segunda mano o una vivienda nueva.
En una compraventa de vivienda usada, el impuesto principal suele ser el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
En una primera transmisión de vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador debe tener en cuenta el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y, cuando corresponda, el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
Por eso, la fiscalidad de una vivienda de segunda mano y la de una vivienda nueva deben analizarse por separado.
Gastos compra vivienda de segunda mano
En la compra de una vivienda de segunda mano, el principal componente fiscal es el ITP cuando la operación está sujeta a este impuesto.
El tipo aplicable no es idéntico en toda España, porque depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos diferentes o beneficios fiscales según las circunstancias previstas por la normativa.
A este impuesto hay que añadir los demás gastos que correspondan a la compraventa.
Por eso, antes de comprar un piso usado conviene calcular los gastos de la compraventa con los datos reales del inmueble y del comprador, en lugar de aplicar automáticamente un porcentaje genérico.
ITP al comprar una vivienda
El ITP es uno de los principales impuestos que debe conocer quien adquiere una vivienda de segunda mano.
La cantidad final depende de la base imponible y del tipo impositivo aplicable a la operación.
Además, es importante comprobar el valor de referencia del Catastro, porque puede tener efectos directos sobre la base imponible del ITP.
Si el precio o valor declarado es superior al valor de referencia, la normativa establece que se utiliza la magnitud superior a efectos de determinar la base correspondiente.
Por tanto, consultar el valor de referencia de una vivienda antes de comprar permite preparar mejor el presupuesto fiscal.
Gastos compra vivienda nueva
La compra de vivienda nueva tiene una estructura fiscal diferente.
Cuando se trata de una primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador debe considerar el IVA y, en los supuestos correspondientes, el AJD.
Por eso, al comparar obra nueva o segunda mano, no debe analizarse únicamente el precio de venta. También es necesario comparar los impuestos y gastos que genera cada tipo de operación.
IVA y AJD en vivienda nueva
El IVA es uno de los principales impuestos asociados a la adquisición de obra nueva cuando la transmisión está sujeta a este tributo.
Además puede intervenir el AJD en la compra de vivienda, que grava determinados documentos notariales cuando concurren los requisitos legales.
En la Comunitat Valenciana existen diferentes tipos de AJD según el supuesto concreto. Por eso, antes de calcular una operación debe identificarse correctamente qué tipo corresponde al comprador y a la escritura que se va a formalizar.
Valor de referencia del Catastro
El valor de referencia Catastro no debe confundirse con el valor catastral.
El valor de referencia se determina a partir del análisis de precios de compraventas inmobiliarias y tiene relevancia para determinados impuestos, entre ellos ITP y AJD.
Por ello, conocer el valor de referencia y su relación con la base imponible del ITP es importante para calcular correctamente el coste fiscal de una compra.
Antes de cerrar una operación es recomendable comprobar si el inmueble dispone de valor de referencia y qué efecto tiene sobre la tributación concreta.
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad
Además de los impuestos, el comprador debe contemplar otros costes de formalización.
Los gastos de notaría dependen de la escritura y de los aranceles aplicables. También debe contemplarse la inscripción del derecho adquirido en el Registro de la Propiedad.
Por eso, cuando se calcula cuánto cuesta comprar una casa, es conveniente incorporar al presupuesto los gastos de formalización que correspondan y no limitar el cálculo únicamente a los impuestos.
Compra de vivienda con hipoteca
Cuando existe financiación, aparecen otros elementos que deben analizarse.
Cuando la compra se financia con hipoteca, conviene distinguir entre los gastos propios de la compraventa y los relacionados específicamente con la financiación.
La entidad bancaria necesitará una tasación para valorar el inmueble que sirve de garantía. El comprador también debe saber cuánto capital propio necesita para cubrir la parte del precio que el banco no financie, además de los impuestos y gastos de adquisición que le correspondan.
Además, el comprador debe calcular cuánto capital propio necesitará para cubrir la entrada, los impuestos y los gastos que no formen parte de la financiación.
Gastos compra vivienda en Valencia
Los gastos de compra de una vivienda en Valencia deben calcularse teniendo en cuenta la normativa aplicable en la Comunitat Valenciana.
Si se compra una vivienda de segunda mano, será necesario determinar el ITP en Valencia aplicable al caso concreto. Si se adquiere obra nueva, habrá que analizar el IVA y el AJD correspondiente.
Por ello, los impuestos de la compra en Valencia pueden variar según el tipo de inmueble, su valor y las circunstancias del comprador.
La mejor forma de saber cuánto dinero será necesario es realizar el cálculo antes de firmar arras, utilizando el precio real de compra, el valor de referencia cuando resulte aplicable y los datos concretos de la operación.
Cuánto dinero necesito además del precio de la vivienda
La pregunta cuánto dinero necesito para comprar una casa no tiene una única respuesta válida para todas las operaciones.
El comprador debe disponer del precio o de la parte que no financie el banco y añadir los impuestos y demás gastos que le correspondan.
Por eso, aunque a menudo se utilizan porcentajes aproximados para hacer una primera estimación, el cálculo definitivo debe diferenciar entre vivienda nueva y segunda mano, ubicación, financiación y circunstancias fiscales del comprador.
Una calculadora de gastos puede servir como primera orientación, pero antes de comprometerse económicamente es recomendable hacer un cálculo individual de la operación.
Gastos de compra para extranjeros y no residentes
Para compradores extranjeros, los gastos de adquisición siguen, con carácter general, la tributación correspondiente a la propia compraventa y a las circunstancias de la operación.
Ser extranjero o no residente no convierte automáticamente la adquisición en un tipo distinto de compraventa.
Por eso, quien quiera comprar vivienda en Valencia siendo extranjero debe analizar si compra obra nueva o segunda mano, qué impuestos corresponden, cuál es el valor de referencia y qué otros gastos tendrá la operación.
Preguntas frecuentes sobre gastos e impuestos
Respuestas breves a las preguntas habituales antes de comprar una vivienda en España.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda en España?
Además del precio, deben contemplarse los impuestos correspondientes y los gastos de formalización de la compraventa. Los conceptos exactos dependen del tipo de vivienda y de las circunstancias de la operación.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
En una vivienda de segunda mano, normalmente debe analizarse el ITP. En una primera transmisión de vivienda nueva sujeta a IVA, deben tenerse en cuenta el IVA y, cuando corresponda, el AJD.
¿Cuánto dinero necesito además del precio de la vivienda?
Depende de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma, del valor fiscal aplicable, de la financiación y de los demás gastos de la operación. Por eso no existe un porcentaje único válido para todas las compras.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Es un valor determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de precios de compraventas y tiene efectos en determinados impuestos. No es lo mismo que el valor catastral.
¿Qué ocurre si el valor de referencia es superior al precio de compra?
Cuando el valor de referencia resulta aplicable al impuesto, puede determinar la base imponible. Si el precio o valor declarado es superior al valor de referencia, se utiliza la magnitud superior conforme a las reglas fiscales correspondientes.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?
Hay que considerar principalmente el ITP que corresponda y los demás gastos de formalización de la compraventa.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de obra nueva?
En una primera transmisión sujeta a IVA deben considerarse el IVA, el AJD cuando corresponda y los demás gastos asociados a la formalización de la compra.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar un piso en Valencia?
Depende de si se compra vivienda nueva o de segunda mano, de la base imponible, del valor de referencia cuando sea aplicable y de las circunstancias que puedan determinar el tipo impositivo correspondiente.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda con hipoteca?
Hay que separar los gastos de adquisición de los relacionados con la financiación. Además, el comprador debe prever la parte del precio que no financie el banco y el coste de la tasación cuando corresponda.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en Valencia?
Para conocer la cifra real hay que sumar al capital necesario para pagar el precio los impuestos y gastos correspondientes a la operación. El cálculo debe realizarse sobre el inmueble concreto antes de firmar arras o asumir un compromiso económico importante.